Оподаткування нерухомості в Україні в 2021

Нижче ви знайдете ключову інформацію про оподаткування нерухомого майна в Україні, що належить як фізичним так і юридичним особам. Ви побачите різницю в оподаткуванні нерухомості між резидентами та нерезидентами.

Слід зазначити, що визначення іноземної фізичної особи як резидента чи нерезидента з податкової точки зору не має прямого відношення до наявності посвідки на тимчасове або постійне проживання в Україні. Нижче ми надаємо пояснення щодо того, як визначити податкову резидентність, як довести її нотаріусу, зареєструвати угоду та звітувати перед податковою інспекцією про суму податку, що сплачується продавцем.

1. Податки від продажу

1. Продавець – фізична особа резидент або нерезидент

  • У разі придбання нерухомого майна,  покупець зазвичай сплачує пенсійний збір у розмірі 1% від вартості майна.
  • Продавець самостійно або сторони спільно сплачують 1 % державного мита від ціни угоди (але не менше ціни нерухомості, підтвердженої незалежним оцінювачем).

Продавець повинен сплатити такі податки:

Житлова нерухомість, квартира:

  • податок на доходи фізичних осіб 18 % (резиденти сплачують 5 %).
  • військовий збір 1,5 %

Виключення: 

  • Якщо фізична особа (або резидент, або нерезидент) володіє нерухомістю більше 3 років і за останній рік не продавав інше нерухоме майно, податок на доходи фізичних осіб не сплачується.
  • У разі успадкування нерухомості – умова власності на майно більше трьох років у цьому випадку не застосовується, тобто ви можете негайно продати майно. Під час продажу такої нерухомості доходи також не оподатковуються.

Комерційна нерухомість, офіси тощо:

  • податок на доходи фізичних осіб 18 % (резиденти сплачують 5 %).
  • військовий збір 1,5 %

Вищевказані тарифи поширюються на резидентів та нерезидентів незалежно від терміну володіння нерухомістю та факту продажу нерухомості протягом року.

2. Продавець/покупець – ТОВ, зареєстроване в Україні (як комерційна, так і житлова нерухомість)

Якщо юридична особа – Продавець:

  • Податок на прибуток підприємств становить 18 % і буде розраховуватися на основі доходів та витрат.
  • 1 % державного мита від ціни угоди

Якщо юридична особа – Покупець:

  • 1 % мита на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування

Коли юридична особа купує майно у фізичної особи, юридична особа є податковим агентом для сплати податку на прибуток фізичної особи (тому податок, якщо такий є, утримується з ціни нерухомості та сплачується до державного бюджету).

3. Продавець/покупець – фізична особа – підприємець

Майно має купувати та продавати фізична особа (не як приватний підприємець). Теоретично приватний підприємець може бути стороною угоди, але на практиці від цього немає ніякої вигоди, і у разі ліквідації статусу приватного підприємця нерухомість повинна бути знята з реєстрації з фізичної особи, колишнього приватного підприємця.

Законом передбачено, що приватний підприємець, зареєстрований по спрощеній системі оподаткування, може здавати в оренду майно, що перебуває в його індивідуальній власності. 

4. Продавець/покупець – іноземна юридична особа

Відповідно до ст. 64.5 Податкового кодексу України (ПКУ) іноземні компанії, які набувають нерухомість або права на неї (інвестиції в будівництво), зобов’язані стати на облік у контролюючих органах.

У разі отримання подальшого доходу такі компанії оподатковуватимуться як юридичні особи в Україні шляхом реєстрації в представництві Міністерства економіки або агента в Україні.

2. Податки з орендної плати

Майно може бути здане в оренду українською юридичною особою, представництвом іноземної компанії або приватним підприємцем (який є власником майна як фізична особа).

А. Фізична особа, що здає в оренду нерухомість

Податки з орендної плати:

  • податок на доходи фізичних осіб 18 %
  • військовий збір 1,5 %

Фізична особа повинна подавати свою податкову декларацію щорічно до 1 травня наступного року та сплачувати податок (ПДФО) до 1 серпня наступного року.

Якщо компанія орендує у фізичної особи – вона сплачує податки фізичної особи, будучи її податковим агентом. Проте фізична особа зобов’язана подати податкову декларацію.

В. Приватний підприємець, зареєстрований в Україні, що здає в оренду нерухомість

Існують деякі обмеження щодо нерухомості, яку можуть здавати в оренду приватні підприємці. Приватний підприємець може здійснювати цю діяльність на:

  • Загальній системи оподаткування (18+1,5% податку з прибутку); або
  • На 3-й групі єдиного податку, що становить 5% доходу. Обсяг доходу обмежений у 2021 році до 7 млн грн на рік.

Згідно зі ст. 291.5.3. ПКУ – діють такі обмеження щодо розміру майна, яке може здавати в оренду приватний підприємець з 1 січня 2021 року:

  • земля до 0,2 га;
  • житлова нерухомість площею до 400 кв.м.
  • нежитлова нерухомість площею до 900 кв.м.

Як вказувалось вище, приватний підприємець може здавати в оренду своє майно, що належить йому особисто.

C. Фізична особа-нерезидент, що здає в оренду нерухомість

Відповідно до ст. 170.1.3. ПКУ, Нерухомість, що належить фізичній особі – нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу – підприємця або юридичну особу – резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів.

Якщо дохід від оренди має бути переданий нерезиденту-власнику нерухомості за кордоном, слід стягнути податок на прибуток (у розмірі 15%) додатково до податку на доходи фізичних осіб, якщо інше не передбачено договором про подвійне оподаткування між Україною та країною проживання нерезидента.

D. Юридична особа України/ Представництво іноземної компанії в Україні, що здає в оренду нерухомість

Податок на прибуток підприємств становить 18 % і буде розраховуватися на основі доходів і витрат.

E. Іноземна юридична особа, що здає майно в оренду

Відповідно до ст. 64.5 ПКУ, як згадувалося вище, іноземні компанії, які набувають нерухомість або права на неї (інвестиції в будівництво), зобов’язані стати на облік у контролюючих органах.

У разі подальшої діяльності, такої як здача в оренду офісу чи квартири, іноземна компанія сплачуватиме відповідні податки (у деяких випадках податок на прибуток підприємств та ПДВ):

  • Представництво, зареєстроване в Міністерстві економіки України.
  • Агент, що представляє іноземну компанію в Україні та відповідає за податки компанії-нерезидента.

3. Податки на право власності

Відповідно до ст. 266.5.1 ПКУ, ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв.м бази оподаткування.

А. Житлова нерухомість, квартира:

У 2021 році закон передбачає, що податок на нерухомість потрібно сплачувати у випадках, коли особа володіє квартирою площею понад 60 кв.м, приватним будинком понад 120 кв.м або 180 кв.м. всього у разі володіння квартирою та будинком. Максимальна ставка податку становить 1,5 % від мінімальної офіційної заробітної плати (у 2021 році це 6000 грн. на місяць, тобто 1,5 % становить – 90 грн.) та застосовуються до кожного квадратного метру вище цієї мінімальної кількості квадратних метрів (наприклад, квартира площею 70 кв. м; квадратні метри вище 60 кв.м. = 10 кв. м x 90 грн. = 900 грн.). У випадках, коли квартири перевищують 300 кв.м, а будинки – понад 500 кв.м, ставка становить плюс 25000 грн. за кожну нерухомість.

B. Комерційна нерухомість, офіси тощо:

Ставка податку на нерухомість є умовною і залежить від рішення місцевої влади (якщо немає рішення, немає податку). Максимальна ставка становить 1,5 % від офіційної мінімальної зарплати (у 2021 році це 6000 грн., 1,5 % – 90 грн.) за метр.

Статус податкової резидентності власника майна

Зверніть увагу, що вищезазначені ставки для фізичних осіб-резидентів та нерезидентів передбачені Податковим кодексом України, який також має визначення, хто вважається резидентом. Податкова резидентність має значення для визначення суми податку, а юридична резидентність у цьому випадку не дорівнює громадянству чи резидентству (тимчасовому або навіть постійному).

Якщо іноземець стає податковим резидентом України на дату продажу, він має право на ставки податку, що застосовуються до резидентів України.

Перед укладанням угоди реєстратор, який у більшості випадків є нотаріусом, який виконує функції реєстратора, оцінює податки, які сплачує продавець нерухомості. Після угоди нотаріус подає до податкових органів форму 1ДФ з визначенням податку, навіть якщо це 0 % податку.

Отже, як ми можемо визначити податкову резидентність іноземця, який продає нерухомість, і що має значення для визначення його як податкового резидента України?

Відповідно до ст. 14.1.122 та 14.1.213 Податкового кодексу України (ПКУ), податкове резидентство визначається за кількома ознаками, основною з яких є місце постійного проживання/резидентства.

Досі нотаріуси не можуть покладатися на підрахунок кількості днів, проведених в Україні,  у паспорті іноземця (що має становити 183 дні протягом року або більше), оскільки він має право надати нотаріусу лише посвідку на проживання, а не паспорт, окрім цього, іноземець може мати інші паспорти тощо. Отже, існують інші способи визначення способу податкової резидентності.

Витяг зі ст. 14.1.213 ПКУ, що визначає податкового резидента:

«У разі якщо фізична особа має місце проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо така особа має місце постійного проживання в Україні; якщо особа має місце постійного проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо має більш тісні особисті чи економічні зв’язки (центр життєвих інтересів) в Україні. У разі якщо державу, в якій фізична особа має центр життєвих інтересів, не можна визначити, або якщо фізична особа не має місця постійного проживання у жодній з держав, вона вважається резидентом, якщо перебуває в Україні не менше 183 днів (включаючи день приїзду та від’їзду) протягом періоду або періодів податкового року.

Достатньою (але не виключною) умовою визначення місця знаходження центру життєвих інтересів фізичної особи є місце постійного проживання членів її сім’ї або її реєстрації як суб’єкта підприємницької діяльності.

Якщо неможливо визначити резидентський статус фізичної особи, використовуючи попередні положення цього підпункту, фізична особа вважається резидентом, якщо вона є громадянином України.»

Для точного визначення податкової резидентності також слід розглянути Договір про уникнення подвійного оподаткування (DTT) між Україною та країною громадянства чи іншим місцем постійного проживання, оскільки визначення резидентства для цілей оподаткування може дещо відрізнятися між DTT та Податковим кодексом України, і в цьому випадку DTT матиме перевагу.

Виходячи з вищевказаного визначення ПКУ щодо податкової резидентності, постійне місце проживання в Україні можна розглядати як надання податкової резидентності в Україні. Але, як ви можете бачити з визначення вище, все ще існує можливість обрати іншу податкову резидентність в іншому місці, навіть якщо іноземець має постійне місце проживання.

У статті 14.1.213 ПКУ є ще один важливий параграф:

Достатньою підставою для визначення особи як резидента є самостійне визначення нею основного місця проживання на території України у порядку, встановленому ПКУ, або її реєстрація як самозайнятої особи (статус приватного підприємця).

З наведеного вище визначення стає зрозумілим, що тимчасове проживання не дає права стати податковим резидентом України. Існують додаткові заходи, які необхідно вжити, щоб вважатися податковим резидентом України.

Ми надаємо більш детальну консультацію з цього питання, оскільки наші експерти – податкові юристи та фінансові спеціалісти.

Договір про подвійне оподаткування (DTT)

Будь-які DTT між Україною та державою власника нерухомості слід враховувати, коли дохід має передаватися з України продавцю чи орендодавцю за кордон.

Ми будемо раді проконсультувати Вас більш детально щодо Вашого конкретного випадку.

Катерина Тімченко

Керуючий Партнер
+380672207461
Laudis Legal & Accountancy