Закон про податок на google. Процедура реєстрації іноземної компанії, що надає електронні послуги, платником ПДВ в Україні

Законом про гугл неформально називають проект закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо скасування оподаткування доходів, отриманих нерезидентами у вигляді виплати  за виробництво та/або розповсюдження реклами, та удосконалення  порядку оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання нерезидентами електронних послуг фізичним особам (надалі – Закон). 

Закон набрав чинності 02.07.2021 року.

Закон буде застосовуватись до іноземних компаній з 1 січня 2022 року. Компанії, що відповідають критеріям закону в 2021 році, мають зареєструватись платниками ПДВ з 31 березня 2022 року, через застосунок Дія  (https://diia.gov.ua).

Які іноземні компанії мають сплачувати ПДВ

До платників ПДВ включено особу нерезидента, яка не має постійного представництва та постачає на митній території України фізичним особам, у тому числі фізичним особам – підприємцям, не зареєстрованим платниками податку на додану вартість, електронні послуги, у тому числі шляхом надання доступу до електронних послуг через електронний інтерфейс, надання технічних, організаційних, інформаційних та інших можливостей, які здійснюються з використанням інформаційних технологій і систем, для встановлення контактів та укладення угод між продавцями і покупцями та/або постачає такі електронні послуги за посередницькими договорами від власного імені, але за дорученням надавача електронних послуг.

При цьому платниками ПДВ не вважаються нерезиденти, які:

  • постачають електронні послуги за посередницькими договорами, у разі якщо у рахунках (квитанціях), наданих замовникам електронних послуг, визначено перелік таких електронних послуг та їх фактичного постачальника;
  • здійснюють виключно обробку платежів за електронні послуги і не беруть участі у наданні таких електронних послуг;
  • постачають електронні послуги безпосередньо через своє постійне представництво в Україні.

Що є електронними послугами у визначенні Закону

Згідно з Законом, електронні послуги, що підлягають оподаткуванню – це послуги, які постачаються через мережу Інтернет, автоматизовано, за допомогою інформаційних технологій та переважно без втручання людини, у тому числі шляхом встановлення спеціального застосунку або додатка на смартфонах, планшетах, телевізійних приймачах чи інших цифрових пристроях. До таких послуг, зокрема, але не виключно, належать:

а) постачання електронних примірників, надання доступу до зображень, текстів та інформації, у тому числі, але не виключно, підписка на електронні газети, журнали, книги, надання доступу та/або завантаження фотографій, графічних зображень, відеоматеріалів;

б) надання доступу до баз даних, у тому числі користування пошуковими системами та службами каталогів у мережі Інтернет;

в) постачання електронних примірників (електронно-цифрової інформації) та/або надання доступу до аудіовізуальних творів, відео- та аудіотворів на замовлення, ігор, включаючи постачання послуг з участі в таких іграх, постачання послуг з доступу до телевізійних програм (каналів) чи їх пакетів, крім доступу до телевізійних програм одночасно з їх транслюванням через телевізійну мережу;

г) надання доступу до інформаційних, комерційних, розважальних електронних ресурсів та інших подібних ресурсів, зокрема, але не виключно, розміщених на платформах спільного доступу до інформації чи відеоматеріалів;

ґ) постачання послуг з дистанційного навчання в мережі Інтернет, проведення та надання якого не потребує участі людини, у тому числі шляхом надання доступу до віртуальних класів, освітніх ресурсів, у яких учні виконують завдання онлайн, а оцінки виставляються автоматично, без участі людини (або з мінімальною її участю); 

д) надання хмарної послуги в частині надання обчислювальних ресурсів, ресурсів зберігання або систем електронних комунікацій за допомогою технологій хмарних обчислень;

е) постачання програмного забезпечення та оновлень до нього, у тому числі електронних примірників, надання доступу до них, а також дистанційне обслуговування програмного забезпечення та електронного обладнання;

є) надання рекламних послуг у мережі Інтернет, мобільних додатках та на інших електронних ресурсах, надання рекламного простору, у тому числі шляхом розміщення банерних рекламних повідомлень на веб-сайтах, веб-сторінках чи веб-порталах.

Які послуги не оподатковуються

До оподатковуваних ПДВ електронних послуг не відносяться наступні послуги:

  • постачання товарів/послуг, замовлення (бронювання) яких здійснюється через мережу Інтернет, за допомогою мобільних додатків та інших електронних ресурсів, а фактичне постачання здійснюється без використання мережі Інтернет (зокрема, послуги з розміщення, винаймання автомобілів, послуги закладів харчування з постачання продукції, послуги пасажирського транспорту та інші подібні послуги);
  • постачання товарів та/або інших послуг, відмінних від електронних послуг, у складі яких є електронні послуги, у разі якщо вартість електронних послуг включена до загальної вартості таких товарів/послуг;
  • постачання послуг з дистанційного навчання в мережі Інтернет, у разі якщо мережа Інтернет використовується виключно як засіб комунікації між викладачем і слухачем;
  • постачання примірників творів у галузі науки, літератури і мистецтва на матеріальних носіях;
  • надання консультаційних послуг електронною поштою;
  • надання послуг з доступу до мережі Інтернет”;

Яким чином контролюючі органи будуть визначати, що оподатковуваний дохід отримується з України

Відповідно до Закону, критерієм буде походження Інтернет -трафіку або розташування обладнання клієнта, на основі якого послуги будуть вважатися такими, що споживаються в Україні. Інтернет-трафік вважатиметься таким, що походить з України, якщо клієнт користується послугами місцевих Інтернет-провайдерів (оператори фіксованої лінії зв’язку або мобільні оператори). Якщо підключення до Інтернету було встановлено з використанням картки доступу або подібного носія, буде враховуватися місце розташування обладнання клієнта (наприклад, IP -адреса).

Крім того, клієнти електронних послуг будуть ідентифіковані за адресою платежу, банківськими реквізитами та іншою комерційно важливою інформацією.

Порядок реєстрації особи-нерезидента, який постачає електронні послуги, платником ПДВ

Закон передбачає спрощену процедуру реєстрації шляхом подання заяви в електронній формі. 

Така заява подається до 31 березня включно відповідного календарного року, наступного за роком, у якому особа-нерезидент досягла перевищення суми, еквівалентної 1000000 гривень.

Особа-нерезидент, яка не досягла перевищення цієї суми, але вважає за доцільне добровільно зареєструватися як платник податку, може подати заяву про реєстрацію не пізніше ніж за 10 календарних днів до початку звітного (податкового) періоду, з якого така особа-нерезидент вважатиметься платником податку.

Заява подається до Державної фіскальної служби України (ДФС України), в електронній формі через спеціальне портальне рішення для користувачів нерезидентів, які надають електронні послуги, шляхом електронної ідентифікації.

Документі, які подаються для реєстрації:

  • заява про реєстрацію як платника податку (форма заяви затверджується державною та англійською мовами ДФС України).
  • копія витягу з відповідного бізнес-реєстру (торговельного, банківського або іншого реєстру, в якому фіксується факт державної реєстрації компанії, організації), виданого в країні реєстрації такої особи-нерезидента, 
  • документ, що підтверджує присвоєння ідентифікаційного (реєстраційного, облікового) номера (коду) нерезидента в країні його реєстрації, якщо у витягу з відповідного бізнес-реєстру не зазначені відомості про такий номер (код), 

У заяві зазначається інформація щодо:

  • реєстрації нерезидента у країні нерезидента, 
  • ідентифікаційні дані нерезидента, який буде підлягати електронній ідентифікації, 
  • дані щодо його представника, 
  • електронна адреса, 
  • причина реєстрації, 
  • інформація щодо підтвердження факту та періоду досягнення суми, що перевищує 1000000,00 грн., а також іноземна валюта (євро або долар США), в якій особа-нерезидент буде сплачувати податок.

Строк прийняття рішення про реєстрацію платником ПДВ – 3 робочі дні після надходження заяви.

Реєстрація нерезидента як платника податку та взаємодія з контролюючим органом здійснюються шляхом електронної ідентифікації з використанням доменного імені нерезидента та/або, за бажанням особи-нерезидента, з використанням інших дозволених технологій електронної ідентифікації платника податків

Порядок електронної ідентифікації затверджується ДФС України, його офіційний переклад англійською мовою розміщується на спеціальному портальному рішенні для користувачів нерезидентів, які надають електронні послуги.

Реєстрація іноземної компанії у податковому органі в Україні

Реєстрація іноземної компанії у податковому органі в Україні

01 січня 2021 року набув чинності Закон України від 17 грудня 2020 року № 1117 «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збору даних та інформації, необхідних для декларування окремих об’єктів оподаткування» (надалі – Закон № 1117).

Законом № 1117, в тому числі, внесено зміни до п. 60 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України (далі – Податковий Кодекс), відповідно до яких нерезиденти які мають на території України постійні представництва і станом на 01.01.2021 не перебувають на обліку в податкових органах зобов’язані протягом трьох місяців подати до податкових органів документи для взяття їх на облік у порядку, встановленому п. 64.5 ст. 64 Податкового Кодексу.

Цей трьохмісячний строк був відтермінований наказом Міністерства фінансів України № 62 від 08.02.2021 року «Про затвердження Змін до Порядку обліку платників податків і зборів», який набув чинності 19.03.2021 (надалі – Наказ № 62).
Відповідно до Наказу № 62, нерезиденти зобов’язані протягом двох місяців з дати набрання чинності цим наказом стати на облік у контролюючому органі, тобто до 19.05.2021 року.

Для цього нерезидент повинен звернутися до податкової інспекції за місцезнаходження свого постійного представництва з наступними документами:

  1. заявою за формою 1-ОПН (нова форма, затверджена Наказом № 62), та супровідним листом довільної форми.
  2. до заяви додаються копії таких документів (з пред’явленням оригіналів):
    • витяг з відповідного бізнес-реєстру (торговельного, банківського або іншого реєстру, в якому фіксується факт державної реєстрації компанії, організації), виданого в країні реєстрації іноземної компанії, організації та легалізованого в установленому порядку, якщо інше не передбачено міжнародними договорами, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, що супроводжується нотаріально засвідченим перекладом українською мовою;
    • документа, що підтверджує присвоєння ідентифікаційного (реєстраційного, облікового) номера (коду) нерезидента в країні його реєстрації, якщо у витягу з відповідного бізнес-реєстру не зазначені відомості про такий номер (код), що супроводжується нотаріально засвідченим перекладом українською мовою;
    • документа, яким підтверджуються повноваження представника нерезидента. У разі якщо такий документ виданий в країні реєстрації нерезидента, він повинен бути легалізований в установленому порядку, якщо інше не передбачено міжнародними договорами, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, та супроводжуватися нотаріально засвідченим перекладом українською мовою. 

    В цьому випадку йдеться не тільки про повноваження подавати документи до контролюючого органу, але і повноваження представляти інтереси самого нерезидента в Україні, дані про таку особу вказуються в заяві в графах «керівник» та «головний бухгалтер». Разом з такою довіреністю подається копія паспорту, ідентифікаційного коду та/або іншого документа, що містить інформацію, яка зазначається в заяві.

    • документа про акредитацію (реєстрацію, легалізацію) відокремленого підрозділу іноземної компанії, організації на території України.

У випадку створення відокремленого підрозділу після набрання чинності вищезазначених змін до Податкового Кодексу, нерезидент повинен стати на облік у контролюючому органі у десятиденний строк після акредитації (реєстрації, легалізації) на території України відокремленого підрозділу за місцезнаходженням відокремленого підрозділу.

Одночасно із взяттям на облік нерезидента здійснюється взяття на облік відокремленого підрозділу такого нерезидента.

Податковим Кодексом також передбачені інші підстави для обов’язкової постановки на облік нерезидента у контролюючому органі, а саме:

  • придбання нерухомого майна або отримання майнових прав на таке майно в Україні;
  • відкриття рахунку в банках України;
  • набуття права власності на інвестиційний актив в іншого нерезидента, який не має постійного представництва в Україні.

Наслідки для іноземної компанії та її представництва, у разі, якщо вказані вимоги законодавства не будуть дотримані.

У разі встановлення контролюючим органом за результатами податкового контролю ознак ведення нерезидентом господарської діяльності на території України, зокрема здійснення резидентом діяльності в інтересах нерезидента через відокремлений підрозділ, у тому числі, що має ознаки постійного представництва, без реєстрації нерезидента в податкових органах, контролюючим органом призначається перевірка такої діяльності.

Якщо перевіркою встановлено ведення нерезидентом діяльності через відокремлені підрозділи, у тому числі постійне представництво в Україні без взяття на податковий облік, контролюючий орган складає акт перевірки. На підставі акта перевірки контролюючим органом може бути прийнято рішення про взяття на облік такого нерезидента в Україні без заяви нерезидента та отримання заперечення до акта перевірки.

Відповідно до абзацу другого пункту 60 підрозділу 10 розділу XX Податкового Кодексу, перевірки щодо нерезидентів (іноземних компаній, організацій), які здійснюють господарську діяльність на території України та які повинні були стати на облік у порядку, встановленому пунктом 64.5 статті 64 Податкового Кодексу, та якими не були виконані вимоги абзацу першого цього пункту, та щодо їх відокремлених підрозділів, у тому числі постійних представництв, що перебувають на обліку, можуть бути призначені з 1 липня 2021 року.

Пунктом 117.4 статті 117 Податкового Кодексу встановлено, що ведення нерезидентом (іноземною юридичною компанією, організацією) діяльності через відокремлений підрозділ, у тому числі постійне представництво, без взяття на податковий облік у порядку, передбаченому Податковим Кодексом тягне за собою накладення штрафу на нерезидента в розмірі 100 000 гривень. 

Вищезазначені нововведення викликали багато практичних питань, на які податкове законодавство має неоднозначні відповіді.

Задля усунення неоднозначного трактування окремих норм податкового законодавства Міністерство Фінансів України 19.05.2021 року своїм наказом № 277 затвердило Узагальнюючу консультацію щодо взяття на облік (реєстрації) нерезидентів у контролюючих органах і виконання нерезидентами обов’язків платників податку на прибуток підприємств в Україні та надало відповіді на 6 основних питань.

Серед них, ми виділили два, на наш погляд, найпоширеніших серед суб’єктів господарювання питань.

Перше: хто саме тепер повинен сплачувати податок на прибуток, сам нерезидент – платник податку чи його постійне представництво?

Мінфін роз’яснив, що податок сплачує нерезидент через своє постійне представництво, за умови, що представництво має відповідні повноваження.

Тобто представництво може сплачувати податок на прибуток за нерезидента за умови надання відповідних повноважень керівнику представництва як представнику нерезидента відповідно до довіреності.

Друге питання стосується того чи повинен нерезидент, який має відокремлений підрозділ в Україні, що знаходиться на обліку у контролюючих органах, але не утворює постійне представництво та не зареєстрований як платник податку на прибуток ставати на облік в податкових органах.

Мінфін роз’яснив, що у цьому випадку нерезидент повинен стати на облік в органах податкової служби без реєстрації платником податку на прибуток.

Мусимо визнати, що процедура реєстрації нерезидента у зв’язку з здійсненням ним діяльності через відокремлені підрозділи, в тому числі постійне представництво є новою та має безліч нюансів, контролюючи органи продовжують надавати роз’яснення щодо них та вносити зміни, які повинні бути враховані при збиранні, заповненні та подачі документів до контролюючого органу.

ЮК «Лаудіс» завжди готова допомогти Вам у цьому, а також у створенні представництва, його акредитації на території України, інших процедурах, пов’язаних з веденням діяльності нерезидента в Україні.

Галина Бастєєва

Радник
Laudis Legal & Accountancy

Посвідка на постійне проживання в Україні для інвесторів

Процес отримання посвідки на постійне проживання на основі інвестицій в Україні займає багато часу і передбачає збирання великої кількості документів.

Що таке інвестиції з метою імміграції

Перше, що потрібно зробити інвестору – це вкласти гроші в економіку України у спосіб, передбачений законодавством. Закон передбачає інвестиції у формі внеску до статутного капіталу компанії в Україні, у якій іноземець є власником або кінцевим бенефіціаром.

Сума, яку потрібно інвестувати, становить не менше 100 000 доларів США. Іноземець може внести статутний капітал у будь-якій іноземній валюті. Майте на увазі, що сума внесених грошей в еквіваленті повинна бути не менше ніж 100 000 доларів США на день поповнення статутного капіталу.

Зверніть увагу, що приватна покупка нерухомості іноземцем в Україні не вважається інвестицією в економіку України і не може бути підставою для отримання посвідки на постійне проживання. Однак, можна придбати нерухомість на ім’я компанії, в яку іноземець інвестував гроші. Уряд не контролює подальше використання інвестованих коштів компанією.

Інвестиційний рахунок

Інвестиції, як описано вище, повинні здійснюватися через спеціальний інвестиційний рахунок, який має бути відкритий інвестором в Україні. Для цього рекомендуються міжнародні банки, які працюють в Україні. Інвестиційний рахунок можна поповнювати не тільки з особистого рахунку інвестора, але і з рахунку іноземної компанії, законно пов’язаної з інвестором.

Перевагою інвестицій через такий рахунок є спрощене виведення капіталу з України в майбутньому.

Дозвіл на імміграцію

Після того, як інвестор вніс гроші на рахунок компанії, він може приступити до отримання дозволу на імміграцію, що є першим кроком для отримання посвідки на постійне проживання. Термін розгляду документів для отримання дозволу на імміграцію – до одного року.

Квота на імміграцію на основі інвестицій

Категорія іноземців, які інвестували в українську економіку, підпадає під квоту іммігрантів. Уряд обмежує кількість іноземців, яким може бути виданий дозвіл на імміграцію в поточному році на основі інвестицій в економіку, окремо для кожного регіону. Квота встановлюється Кабінетом Міністрів України раз на рік для кожної категорії іноземців.

Документи для отримання дозволу на імміграцію

Для отримання дозволу на імміграцію необхідно зібрати пакет документів, включаючи:

– довідка з банку, яка підтверджує, що ви внесли статутний капітал компанії в Україні в розмірі 100 000 доларів США або більше. На цьому етапі інвестор вже можете зіткнутися з труднощами, оскільки не кожна довідка підходить для міграційної служби. Важливо пам’ятати, що кошти мають надходити на рахунок української компанії в іноземній валюті, а не в гривні. Кошти слід зараховувати на рахунок компанії з інвестиційного рахунку, як було зазначено вище.

– Медичні довідки, що підтверджують, що ви не зловживаєте алкоголем, наркотиками і не страждаєте певними інфекційними захворюваннями. Ці довідки можуть бути видані в Україні, їх видають багато приватних клінік. Вартість пакета довідок становить у середньому 100 доларів. Ми супроводжуємо іноземця до відповідного медичного закладу та перевіряємо документи на відповідність необхідній формі.

– Довідка про відсутність судимості, видана у країні вашого перебування. Цю довідку потрібно апостилювати, перекласти українською, а переклад має бути нотаріально засвідчений вже в Україні. Зверніть увагу, що у разі проживання в декількох країнах міграційна служба буде вимагати довідки про відсутність судимості в кожній країні.

– Документ, що підтверджує місце проживання за кордоном. Це може бути довідка, внутрішній паспорт громадянина, посвідчення водія.

– Документ, що підтверджує місце проживання в Україні. Необхідно завірити нотаріально заяву власника квартири про те, що він дозволяє зареєструвати місце проживання у його квартирі або надати довідку №13, якщо у вас є посвідка на тимчасове проживання.

– Також вам потрібно надати паспорт разом із його нотаріально засвідченим перекладом на українську мову.

Після того, як ви подали пакет документів до міграційної служби, потрібно почекати близько року, щоб міграційна служба видала дозвіл на імміграцію. Документ буде доставлений за вказаною офіційною адресою іноземця в Україні.

Протягом цього періоду Міграційна служба України перевірить вашу особу. Така перевірка означає збір інформації, зокрема Інтерполом.

D-віза

Після того, як інвестор отримаєте дозвіл на імміграцію, необхідно отримати візу D для іммігрантів (віза D-01) за кордоном у Посольстві України, а потім подати документи на посвідку на постійне проживання в Україні. Якщо у іноземця є дійсна посвідка на тимчасове проживання, то не потрібно отримувати візу D-01 для подання документів.

Є країни, громадяни яких не зобов’язані отримувати візу D: Азербайджан, Вірменія, Білорусь, Грузія, Молдова, Росія, Узбекистан. Вони можуть подати документи на постійну посвідку одразу (крім громадян Росії, їм потрібно повторно в’їхати в Україну).

Отримання посвідки на постійне проживання

Після отримання візи D ви можете подати документи для отримання посвідки на постійне проживання.

Ваша посвідка на постійне проживання буде готова протягом 15 робочих днів.

Посвідка на постійне проживання видається на 10 років з правом продовження.

Компанія Laudis Legal&Accountancy завжди готова надати кваліфіковану професійну допомогу та супроводжувати вас у отриманні дозволів на імміграцію та посвідок на постійне проживання.

Аліна Миколайчук

Юрист, спеціаліст з імміграційного та корпоративного права
Laudis Legal & Accountancy

Оподаткування нерухомості в Україні в 2021

Нижче ви знайдете ключову інформацію про оподаткування нерухомого майна в Україні, що належить як фізичним так і юридичним особам. Ви побачите різницю в оподаткуванні нерухомості між резидентами та нерезидентами.

Слід зазначити, що визначення іноземної фізичної особи як резидента чи нерезидента з податкової точки зору не має прямого відношення до наявності посвідки на тимчасове або постійне проживання в Україні. Нижче ми надаємо пояснення щодо того, як визначити податкову резидентність, як довести її нотаріусу, зареєструвати угоду та звітувати перед податковою інспекцією про суму податку, що сплачується продавцем.

1. Податки від продажу

1. Продавець – фізична особа резидент або нерезидент

  • У разі придбання нерухомого майна,  покупець зазвичай сплачує пенсійний збір у розмірі 1% від вартості майна.
  • Продавець самостійно або сторони спільно сплачують 1 % державного мита від ціни угоди (але не менше ціни нерухомості, підтвердженої незалежним оцінювачем).

Продавець повинен сплатити такі податки:

Житлова нерухомість, квартира:

  • податок на доходи фізичних осіб 18 % (резиденти сплачують 5 %).
  • військовий збір 1,5 %

Виключення: 

  • Якщо фізична особа (або резидент, або нерезидент) володіє нерухомістю більше 3 років і за останній рік не продавав інше нерухоме майно, податок на доходи фізичних осіб не сплачується.
  • У разі успадкування нерухомості – умова власності на майно більше трьох років у цьому випадку не застосовується, тобто ви можете негайно продати майно. Під час продажу такої нерухомості доходи також не оподатковуються.

Комерційна нерухомість, офіси тощо:

  • податок на доходи фізичних осіб 18 % (резиденти сплачують 5 %).
  • військовий збір 1,5 %

Вищевказані тарифи поширюються на резидентів та нерезидентів незалежно від терміну володіння нерухомістю та факту продажу нерухомості протягом року.

2. Продавець/покупець – ТОВ, зареєстроване в Україні (як комерційна, так і житлова нерухомість)

Якщо юридична особа – Продавець:

  • Податок на прибуток підприємств становить 18 % і буде розраховуватися на основі доходів та витрат.
  • 1 % державного мита від ціни угоди

Якщо юридична особа – Покупець:

  • 1 % мита на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування

Коли юридична особа купує майно у фізичної особи, юридична особа є податковим агентом для сплати податку на прибуток фізичної особи (тому податок, якщо такий є, утримується з ціни нерухомості та сплачується до державного бюджету).

3. Продавець/покупець – фізична особа – підприємець

Майно має купувати та продавати фізична особа (не як приватний підприємець). Теоретично приватний підприємець може бути стороною угоди, але на практиці від цього немає ніякої вигоди, і у разі ліквідації статусу приватного підприємця нерухомість повинна бути знята з реєстрації з фізичної особи, колишнього приватного підприємця.

Законом передбачено, що приватний підприємець, зареєстрований по спрощеній системі оподаткування, може здавати в оренду майно, що перебуває в його індивідуальній власності. 

4. Продавець/покупець – іноземна юридична особа

Відповідно до ст. 64.5 Податкового кодексу України (ПКУ) іноземні компанії, які набувають нерухомість або права на неї (інвестиції в будівництво), зобов’язані стати на облік у контролюючих органах.

У разі отримання подальшого доходу такі компанії оподатковуватимуться як юридичні особи в Україні шляхом реєстрації в представництві Міністерства економіки або агента в Україні.

2. Податки з орендної плати

Майно може бути здане в оренду українською юридичною особою, представництвом іноземної компанії або приватним підприємцем (який є власником майна як фізична особа).

А. Фізична особа, що здає в оренду нерухомість

Податки з орендної плати:

  • податок на доходи фізичних осіб 18 %
  • військовий збір 1,5 %

Фізична особа повинна подавати свою податкову декларацію щорічно до 1 травня наступного року та сплачувати податок (ПДФО) до 1 серпня наступного року.

Якщо компанія орендує у фізичної особи – вона сплачує податки фізичної особи, будучи її податковим агентом. Проте фізична особа зобов’язана подати податкову декларацію.

В. Приватний підприємець, зареєстрований в Україні, що здає в оренду нерухомість

Існують деякі обмеження щодо нерухомості, яку можуть здавати в оренду приватні підприємці. Приватний підприємець може здійснювати цю діяльність на:

  • Загальній системи оподаткування (18+1,5% податку з прибутку); або
  • На 3-й групі єдиного податку, що становить 5% доходу. Обсяг доходу обмежений у 2021 році до 7 млн грн на рік.

Згідно зі ст. 291.5.3. ПКУ – діють такі обмеження щодо розміру майна, яке може здавати в оренду приватний підприємець з 1 січня 2021 року:

  • земля до 0,2 га;
  • житлова нерухомість площею до 400 кв.м.
  • нежитлова нерухомість площею до 900 кв.м.

Як вказувалось вище, приватний підприємець може здавати в оренду своє майно, що належить йому особисто.

C. Фізична особа-нерезидент, що здає в оренду нерухомість

Відповідно до ст. 170.1.3. ПКУ, Нерухомість, що належить фізичній особі – нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу – підприємця або юридичну особу – резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів.

Якщо дохід від оренди має бути переданий нерезиденту-власнику нерухомості за кордоном, слід стягнути податок на прибуток (у розмірі 15%) додатково до податку на доходи фізичних осіб, якщо інше не передбачено договором про подвійне оподаткування між Україною та країною проживання нерезидента.

D. Юридична особа України/ Представництво іноземної компанії в Україні, що здає в оренду нерухомість

Податок на прибуток підприємств становить 18 % і буде розраховуватися на основі доходів і витрат.

E. Іноземна юридична особа, що здає майно в оренду

Відповідно до ст. 64.5 ПКУ, як згадувалося вище, іноземні компанії, які набувають нерухомість або права на неї (інвестиції в будівництво), зобов’язані стати на облік у контролюючих органах.

У разі подальшої діяльності, такої як здача в оренду офісу чи квартири, іноземна компанія сплачуватиме відповідні податки (у деяких випадках податок на прибуток підприємств та ПДВ):

  • Представництво, зареєстроване в Міністерстві економіки України.
  • Агент, що представляє іноземну компанію в Україні та відповідає за податки компанії-нерезидента.

3. Податки на право власності

Відповідно до ст. 266.5.1 ПКУ, ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв.м бази оподаткування.

А. Житлова нерухомість, квартира:

У 2021 році закон передбачає, що податок на нерухомість потрібно сплачувати у випадках, коли особа володіє квартирою площею понад 60 кв.м, приватним будинком понад 120 кв.м або 180 кв.м. всього у разі володіння квартирою та будинком. Максимальна ставка податку становить 1,5 % від мінімальної офіційної заробітної плати (у 2021 році це 6000 грн. на місяць, тобто 1,5 % становить – 90 грн.) та застосовуються до кожного квадратного метру вище цієї мінімальної кількості квадратних метрів (наприклад, квартира площею 70 кв. м; квадратні метри вище 60 кв.м. = 10 кв. м x 90 грн. = 900 грн.). У випадках, коли квартири перевищують 300 кв.м, а будинки – понад 500 кв.м, ставка становить плюс 25000 грн. за кожну нерухомість.

B. Комерційна нерухомість, офіси тощо:

Ставка податку на нерухомість є умовною і залежить від рішення місцевої влади (якщо немає рішення, немає податку). Максимальна ставка становить 1,5 % від офіційної мінімальної зарплати (у 2021 році це 6000 грн., 1,5 % – 90 грн.) за метр.

Статус податкової резидентності власника майна

Зверніть увагу, що вищезазначені ставки для фізичних осіб-резидентів та нерезидентів передбачені Податковим кодексом України, який також має визначення, хто вважається резидентом. Податкова резидентність має значення для визначення суми податку, а юридична резидентність у цьому випадку не дорівнює громадянству чи резидентству (тимчасовому або навіть постійному).

Якщо іноземець стає податковим резидентом України на дату продажу, він має право на ставки податку, що застосовуються до резидентів України.

Перед укладанням угоди реєстратор, який у більшості випадків є нотаріусом, який виконує функції реєстратора, оцінює податки, які сплачує продавець нерухомості. Після угоди нотаріус подає до податкових органів форму 1ДФ з визначенням податку, навіть якщо це 0 % податку.

Отже, як ми можемо визначити податкову резидентність іноземця, який продає нерухомість, і що має значення для визначення його як податкового резидента України?

Відповідно до ст. 14.1.122 та 14.1.213 Податкового кодексу України (ПКУ), податкове резидентство визначається за кількома ознаками, основною з яких є місце постійного проживання/резидентства.

Досі нотаріуси не можуть покладатися на підрахунок кількості днів, проведених в Україні,  у паспорті іноземця (що має становити 183 дні протягом року або більше), оскільки він має право надати нотаріусу лише посвідку на проживання, а не паспорт, окрім цього, іноземець може мати інші паспорти тощо. Отже, існують інші способи визначення способу податкової резидентності.

Витяг зі ст. 14.1.213 ПКУ, що визначає податкового резидента:

«У разі якщо фізична особа має місце проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо така особа має місце постійного проживання в Україні; якщо особа має місце постійного проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо має більш тісні особисті чи економічні зв’язки (центр життєвих інтересів) в Україні. У разі якщо державу, в якій фізична особа має центр життєвих інтересів, не можна визначити, або якщо фізична особа не має місця постійного проживання у жодній з держав, вона вважається резидентом, якщо перебуває в Україні не менше 183 днів (включаючи день приїзду та від’їзду) протягом періоду або періодів податкового року.

Достатньою (але не виключною) умовою визначення місця знаходження центру життєвих інтересів фізичної особи є місце постійного проживання членів її сім’ї або її реєстрації як суб’єкта підприємницької діяльності.

Якщо неможливо визначити резидентський статус фізичної особи, використовуючи попередні положення цього підпункту, фізична особа вважається резидентом, якщо вона є громадянином України.»

Для точного визначення податкової резидентності також слід розглянути Договір про уникнення подвійного оподаткування (DTT) між Україною та країною громадянства чи іншим місцем постійного проживання, оскільки визначення резидентства для цілей оподаткування може дещо відрізнятися між DTT та Податковим кодексом України, і в цьому випадку DTT матиме перевагу.

Виходячи з вищевказаного визначення ПКУ щодо податкової резидентності, постійне місце проживання в Україні можна розглядати як надання податкової резидентності в Україні. Але, як ви можете бачити з визначення вище, все ще існує можливість обрати іншу податкову резидентність в іншому місці, навіть якщо іноземець має постійне місце проживання.

У статті 14.1.213 ПКУ є ще один важливий параграф:

Достатньою підставою для визначення особи як резидента є самостійне визначення нею основного місця проживання на території України у порядку, встановленому ПКУ, або її реєстрація як самозайнятої особи (статус приватного підприємця).

З наведеного вище визначення стає зрозумілим, що тимчасове проживання не дає права стати податковим резидентом України. Існують додаткові заходи, які необхідно вжити, щоб вважатися податковим резидентом України.

Ми надаємо більш детальну консультацію з цього питання, оскільки наші експерти – податкові юристи та фінансові спеціалісти.

Договір про подвійне оподаткування (DTT)

Будь-які DTT між Україною та державою власника нерухомості слід враховувати, коли дохід має передаватися з України продавцю чи орендодавцю за кордон.

Ми будемо раді проконсультувати Вас більш детально щодо Вашого конкретного випадку.

Катерина Тімченко

Керуючий Партнер
+380672207461
Laudis Legal & Accountancy